Zakup mieszkania od dewelopera – co warto wiedzieć o kupnie mieszkania z rynku pierwotnego?

Zakup mieszkania od dewelopera to często podejmowana decyzja przez osoby, które chcą zainwestować we własny kąt. Kupno mieszkania z rynku pierwotnego to ogromna inwestycja często łącząca się z zaciągnięciem kredytu, która powinna być odpowiednio zaplanowana i przemyślana. Dziś opowiemy o tym, jak wygląda kupno mieszkania od dewelopera, na co warto zwrócić uwagę podczas wybierania nieruchomości oraz jakich formalności należy dopełnić. Zaczynamy!

Zakup mieszkania od dewelopera – dlaczego warto się na to zdecydować?

Zakup mieszkania w stanie deweloperskim sprawia, że stajemy się pierwszymi właścicielami nieruchomości. Właśnie dlatego kupowanie mieszkania od dewelopera jest takie popularne. Wiele osób, decydując się na zakup mieszkania, chce od zera urządzić i wykończyć je po swojemu zamiast dostosowywać się do aranżacji stworzonej przez poprzednich właścicieli.

Oczywiście meble, dekoracje i wyposażenie można bez trudu wymienić również w mieszkaniu z rynku wtórnego, ale generalny remont kuchni czy łazienki może wiązać się z ogromnym bałaganem.

Mieszkania od dewelopera często mają również wyższy standard wykończenia niż mieszkania z rynku wtórnego oraz sprzedawane są razem z dedykowanym miejscem parkingowym.

Sprawdź też: Kupno mieszkania z rynku wtórnego – na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym?

Zakup mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania?

Planujesz kupno mieszkania od dewelopera? Co zrobić, by rzeczywiście kupić wymarzone gniazdko i nie zafundować sobie kłopotu na długie lata? Wybierając mieszkanie, zwróć uwagę na kilka istotnych kwestii.

• Lokalizacja. Miejsce, w którym znajduje się inwestycja, jest kluczowym czynnikiem wpływającym na decyzję o zakupie. Sprawdź, czy lokalizacja jest dla Ciebie odpowiednia, czy osiedle jest dobrze skomunikowane z centrum, czy w pobliżu znajdują się tereny zielone, szkoły, przedszkola i wszystkie punkty, które mogą być dla Ciebie istotne dzisiaj lub za kilka lat.

• Metraż i układ mieszkania. Szukając mieszkania, z pewnością zwracasz uwagę tylko na te, których metraż odpowiada Twoim oczekiwaniom. Nie zapomnij jednak również wnikliwie przyjrzeć się układowi nieruchomości. Sprawdź, czy mieszkanie jest rozkładowe, czy nie ma ścian ustawionych pod nietypowymi kątami, które uniemożliwią np. wstawienie pełnowymiarowego łóżka sypialnianego.

• Standard wykończenia. Deweloper może oferować mieszkania w stanie surowym (choć to zdarza się rzadko) lub deweloperskim. Możesz również zdecydować się na kupno gotowego mieszkania od dewelopera w tzw. stanie pod klucz, czyli wykończonym według ustalonego wcześniej standardu.

• Wiarygodność dewelopera. Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania, koniecznie sprawdź wiarygodność dewelopera, który buduje osiedle. Dowiedz się, jakie inwestycje ma na swoim koncie i czy masz do czynienia ze sprawdzoną firmą o ugruntowanej pozycji na rynku. Dane dewelopera możesz sprawdzić również w Krajowym Rejestrze Sądowym.

Zakup mieszkania od dewelopera – o co pytać przed podjęciem decyzji?

Kupno mieszkania deweloperskiego powinno zostać poprzedzone wywiadem z deweloperem, dzięki któremu poznasz odpowiedzi na pytania dotyczące formalnej strony powstającej nieruchomości. Warto zapytać dewelopera:

• czy ma prawomocne pozwolenie na budowę – możesz domagać się okazania dokumentów, które potwierdzają to prawo,

• jak finansowana jest inwestycja,

• o harmonogram prac przedsięwzięcia deweloperskiego,

• o warunki odstąpienia od umowy.

Dewelopera warto także zapytać o mniej formalne aspekty inwestycji, np. stan deweloperski, jak będą wyglądać części wspólne budynku, jak zostaną zagospodarowane sąsiednie działki czy też o wysokość opłat administracyjnych.

Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku – jakich formalności dopełnić?

Jeśli jesteś zdecydowany na to, by kupić lokal z rynku pierwotnego, zobacz, jak krok po kroku przeprowadzić zakup mieszkania w 2022 roku.

Krok 1. Podpisz umowę rezerwacyjną lub umowę przedwstępną kupna mieszkania

Zanim podpiszesz umowę deweloperską, deweloper najprawdopodobniej zaproponuje Ci zawarcie mniej formalnych zobowiązań, tj. podpisanie umowy przedwstępnej lub umowy rezerwacyjnej. Celem obu dokumentów jest doprowadzenie do zawarcia właściwej umowy deweloperskiej w przyszłości.

Umowa przedwstępna lub rezerwacyjna zastrzega dany lokal dla Ciebie jako przyszłego nabywcy. W ten sposób zyskujesz czas na dopełnienie formalności (np. uzyskanie kredytu) i nie musisz martwić się, że inny kupujący w tym czasie podbierze Twoje mieszkanie. Umowy rezerwacyjne i przedwstępne zazwyczaj wiążą się z koniecznością zapłaty zaliczki lub zadatku.

Dowiedz się więcej: Umowa rezerwacyjna mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć.

Krok 2. Podpisz umowę deweloperską

Następnym krokiem jest podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza, która jest faktycznym zobowiązaniem dewelopera do przeniesienia prawa własności mieszkania. Ty, podpisując umowę, zobowiązujesz się natomiast do uiszczenia jego ceny. Umowa deweloperska określa także wszelkie szczegóły transakcji, w tym wysokość i termin płatności rat.

Krok 3. Podpisz akt ustanowienia własności

Ostatnim krokiem jest odbiór techniczny mieszkania oraz podpisanie umowy, która ostatecznie przenosi jego własność na Ciebie (tzw. akt ustanowienia własności).

Zakup mieszkania od dewelopera – co powinna zawierać umowa?

Z uwagi na to, że umowa deweloperska jest dokumentem, na którym opiera się cała inwestycja zakupu mieszkania, warto by przyjrzał się jej prawnik. Jeśli jednak nie chcesz korzystać z usług specjalisty, zwróć uwagę, czy umowa zawiera w szczególności:

• określenie jej stron, a także miejsca i czasu jej zawarcia,

• cenę mieszkania oraz sposób zapłaty – określenie wysokości i terminów płatności rat,

• położenie budynku, w którym znajduje się lokal, a także określenie, który z lokali jest przedmiotem umowy,

• informacje o stanie prawnym nieruchomości, w tym, kto jest jej właścicielem oraz czy jest obciążona prawami osób trzecich,

• numer identyfikacyjny pozwolenia na budowę, na podstawie którego powstaje inwestycja, a także termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,

• planowany termin oddania lokalu do użytku,

• określenie powierzchni mieszkania oraz rozkładu pomieszczeń,

• termin sporządzenia aktu ustanowienia własności lokalu,

• warunki odstąpienia od umowy.

Zakup mieszkania od dewelopera – jak go sfinansować?

Zakup mieszkania od dewelopera na kredyt

Kupno mieszkania od dewelopera na kredyt daje możliwość inwestycji we własne mieszkanie osobom, które nie mają wystarczających środków. Do zaciągnięcia kredytu hipotecznego potrzebne są jednak środki na wkład własny w wysokości 20% wartości mieszkania.

W 2022 roku zapowiadany jest jednak program rządowy Mieszkanie bez wkładu własnego, który ma dać szansę na zakup mieszkania osobom, które nie mają możliwości zaoszczędzenia kwoty wymaganej jako wkład własny.

Zakup mieszkania od dewelopera za gotówkę

Drugą opcją jest kupno mieszkania za gotówkę od dewelopera. W tym przypadku procedura zakupu jest bardzo uproszczona i może ograniczyć się do podpisania umowy i wykonania przelewu. Później pozostanie już tylko remont i kupowanie szaf, kanap, stołów i sprzętów AGD i RTV.

Kupno mieszkania od dewelopera – na jakie opłaty się przygotować?

Planujesz zakup mieszkania od dewelopera? Koszty transakcji nie zamkną się w kwocie, na którą deweloper wycenił nieruchomość. Dodatkowe obciążenie będzie stanowiła również opłata notarialna zależna od wartości nieruchomości (trzeba jednak liczyć się z wydatkiem ok. 2-3 tys. zł). Do tego trzeba będzie doliczyć również opłatę za wpis do księgi wieczystej (100-200 zł) oraz dodatkowe opłaty sądowe.

Kupno mieszkania od dewelopera a podatek – co warto wiedzieć?

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego bezpośrednio od dewelopera, trzeba zapłacić również podatek VAT. Ceny podawane przez deweloperów są zazwyczaj cenami brutto, dlatego kupujący często nawet nie zdaje sobie sprawy z tego, że płaci podatek VAT i w jakiej wysokości.

Do nieruchomości kupowanych od dewelopera przeznaczonych na cele mieszkaniowe naliczany jest podatek VAT w wysokości 8%. Niższy podatek dotyczy mieszkań, których powierzchnia nie przekracza 150 m².

A czy można starać się o zwrot podatku za zakup mieszkania od dewelopera? Odliczenie podatku przez osobę fizyczną nie jest możliwe. Istnieje jednak tzw. ulga podatkowa, ale dotyczy ona podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania. Na czym ona polega? W skrócie – jeśli zakupiłeś lub odziedziczyłeś mieszkanie, a następnie w ciągu 5 lat sprzedałeś je i pieniądze ze sprzedaży przeznaczyłeś na cele mieszkaniowe, np. na zakup mieszkania od dewelopera, ulga podatkowa pozwoli Ci uniknąć płacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.

Kupno mieszkania od dewelopera – jakie jeszcze formalności obowiązują po zakupie?

Zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością dopełnienia szeregu formalności, które są konieczne, byś mógł cieszyć się swoim nowy lokum. Pamiętaj o nich, gdy będziesz rozpoczynał proces zakupu nowego mieszkania.

• Formalności związane z kredytem. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, będziesz musiał rozpocząć od określenia zdolności kredytowej, a następnie wybrać bank z najlepszą ofertą kredytową. Kolejnym krokiem będzie skompletowanie wszystkich dokumentów, które są niezbędne do złożenia wniosku kredytowego. Po podpisaniu umowy kredytowej to bank będzie zajmował się regulowaniem kolejnych transz u dewelopera.

• Wizyta w urzędzie miasta. Wiele osób zastanawia się, czy kupno mieszkania od dewelopera trzeba zgłosić do urzędu skarbowego. Za zakup nieruchomości od dewelopera nie trzeba płacić podatku PCC, dlatego wizyta w urzędzie skarbowym nie jest konieczna. Należy jednak zgłosić zakup w urzędzie miasta, by ten mógł ustalić wysokość podatku od nieruchomości.

• Ubezpieczenie nieruchomości. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, ubezpieczenie nieruchomości jest zazwyczaj obowiązkowe. Warto jednak zrobić to również wtedy, gdy płacisz za lokum ze środków własnych.

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego to dość złożony proces, w którym nietrudno się pogubić. Jesteśmy przekonani, że nasze porady dotyczące kupna mieszkania od dewelopera krok po kroku pozwolą Ci sprawnie sfinalizować transakcję i szybko cieszyć się nowym, własnym lokum.