Formalności i obowiązki przy zakupie mieszkania

„Pieniądze szczęścia nie dają – dopiero zakupy” - twierdziła z przekorą Marilyn Monroe. My śmiemy twierdzić, że amerykańska gwiazda miała wiele racji! Zakup nowego mieszkania bezsprzecznie potrafi przysporzyć bezlik radości - podobnie jak późniejsze projektowanie wymarzonych wnętrz.

Kupno pierwszego mieszkania to ogromne szczęście, ale i jednocześnie niemałe wyzwanie. Transakcji towarzyszy wiele złożonych formalności, których dopełnienie leży po stronie kupującego lokal. Jak przez nie przebrnąć? Na co uważać? W jakich przypadkach należy być przygotowanym na dodatkowe koszty? Zapraszamy do lektury!

Czym jest podatek czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości?

Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że zakup nieruchomości z rynku wtórnego okazuje się mniej opłacalny pod względem podatkowym, aniżeli transakcja dotycząca nieruchomości pochodzącej z rynku pierwotnego. Nabywca musi bowiem uiścić tzw. podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2% wartości rynkowej lokalu. Świadczenie wyliczane jest przez notariusza, który sporządza umowę kupna-sprzedaży. Co jednak interesujące, obowiązek zapłaty podatku obowiązuje jedynie kupującego. W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, kupujący nie jest zobligowany do uiszczania podobnej płatności. W tej sytuacji troska o uregulowanie podatku leży po stronie dewelopera. Jeśli zastanawiasz się, przy której inwestycji napotkasz mniej papierologii (z rynku pierwotnego czy wtórnego?), podpowiadamy - zdecydowanie z rynku pierwotnego. Choć postępowanie w przypadku obu transakcji w wielu aspektach jest podobne, to rynek wtórny kryje w sobie znacznie więcej kruczków i procedur.

Jakie są najważniejsze procedury związane z kupnem mieszkania z rynku wtórnego?

Pamiętaj, że bardzo istotnym aspektem jest upewnienie się czy mieszkanie nie ma wad prawnych. W tym celu należy skorzystać z elektronicznych ksiąg wieczystych. Dzięki nim z łatwością sprawdzisz do kogo należy lokal i jaki jest jego status prawny. Warto również poprosić sprzedającego o zaświadczenie, które potwierdzi, że mieszkanie nie jest zadłużone w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej. Jeśli wszystko okaże się w porządku, możesz zacząć starać się o kredyt. W tym celu należy podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną. Dokument nie musi mieć formy aktu notarialnego, jednak naszym zdaniem warto się zabezpieczyć. Jeśli dokument nie ma mocy prawnej, strona sprzedająca może zrezygnować z transakcji, a Ty możesz liczyć wyłącznie na odszkodowanie.

Warto pamiętać, że przy podpisaniu umowy przedwstępnej płaci się zazwyczaj zaliczkę za mieszkanie, po czym rozpoczyna się starania o kredyt. Jeśli wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie przez bank, możesz przystąpić do podpisania właściwej umowy zakupu - oczywiście w biurze notarialnym, w obecności sprzedającego oraz ewentualnych pośredników. Po dopełnieniu formalności należy udać się do sądu rejonowego i złożyć wniosek o ustanowienie hipoteki na zakupionej nieruchomości. Warto jednak uzbroić się w cierpliwość - wpisanie hipoteki do KW trwa zwykle kilka miesięcy. Co ciekawe, po odebraniu mieszkania (co powinno zostać sfinalizowane protokołem zdawczo-odbiorczym), formalności wcale się nie kończą. Kiedy zostaniesz już szczęśliwym posiadaczem wymarzonego lokum, powinieneś udać się do urzędu skarbowego. To właśnie tam uregulujesz podatek dotyczący ustanowienia hipoteki (masz na to 14 dni od momentu podpisania deklaracji o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku) oraz złożysz deklarację o zapłaconym podatku od czynności cywilno-prawnych.

Jak wyglądają wydatki związane z procedurą notarialną?

Osoba kupująca mieszkanie musi się również liczyć z kosztami, które niesie ze sobą wizyta u notariusza. Jest to wizyta konieczna, bowiem przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważne. Jakie wydatki są z tym związane? Po pierwsze, należy uregulować tzw. taksę notarialną, będącą wynagrodzeniem dla notariusza, po drugie należy zapłacić od niej 23%-wy podatek VAT. W rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku, można znaleźć zapis stanowiący o maksymalnych stawek taksy notarialnej. Oto one:

• Od wartości do 3000 zł – 100 zł,

• Od wartości powyżej 3000 zł do 10000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki powyżej kwoty 3000 zł

• Od wartości powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,

• Od wartości powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,

• Od wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,

• Od wartości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,

• Od wartości powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, jednak nie więcej niż 10 000 zł, a w przypadku, czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy, z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Oprócz tego, należy pamiętać, że za opracowanie tzw. aktu notarialnego, który jest potwierdzeniem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności tego lokalu na osobę kupującą, (w tym sporządzenie umowy deweloperskiej), maksymalna kwota wynosi połowę stawki wskazanej w powyższym wyliczeniu.

Procedury, które musisz przejść podczas kupowania wymarzonego mieszkania potrafią przyprawić o zawrót głowy. Warto się zatem starannie przygotować do transakcji, dokładnie przeanalizować prawa jakimi rządzi się rynek wtóry i pierwotny i przede wszystkim, skorzystać z usług doświadczonego notariusza. Dzięki swojej wnikliwości przejdziesz gładko przez wszystkie formalności i ani się obejrzysz, a już będziesz urządzać swoje wyśnione gniazdko!