Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego? Poznaj wady i zalety

Zakup mieszkania jest przez wiele osób traktowany jako jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Większość kupujących oprócz wykorzystania wkładu własnego postanawia zaciągnąć kredyt, dlatego pod względem ekonomicznym „wiąże się” z nabywanym mieszkaniem na długie lata. Z tego oraz wielu innych względów taka transakcja powinna być doskonale przemyślana, a sama nieruchomość idealnie dopasowana do potrzeb przyszłych domowników. W poniższym tekście piszemy na temat rynku wtórnego oraz pierwotnego. Co oznaczają oba terminy? Czym się od siebie różnią? Jakie mają wady i zalety? Zapraszamy do lektury!

Rynek wtórny a rynek pierwotny

Mieszkania i domy z rynku wtórnego to nic innego jak nieruchomości „z drugiej ręki”, czyli wcześniej już zamieszkiwane. Na rynku pierwotnym z kolei można spotkać lokale nowe, nieużywane, wprost od dewelopera. Na rynku wtórnym najczęściej płaci się podatek od nieruchomości, natomiast na pierwotnym zazwyczaj nie. Jest to jednak zależne od tego, czy deweloper bądź tzw. podmiot finansujący opłaca podatek VAT, który wynika z inwestycji. Jeżeli nie, to na rynku pierwotnym należy uiścić zapłatę PCC 2% od wartości rynkowej lokalu.

Rynek wtórny – wady

• Największą wadą nieruchomości pochodzących z rynku wtórnego jest ich standard i ostateczny sposób wykończenia. Gusta bywają rozmaite, dlatego nawet jeżeli lokal jest gotowy do zamieszkania, to z pewnością znajdą się aspekty, które nie przypadną nowym właścicielom do gustu. Może to być wykończenie ścian, stolarka okienna, rodzaj podłóg czy płytek kuchennych. Jeżeli zatem zdecydujesz się na zmiany, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami. Oprócz tego warto pamiętać, że koszt remontu mieszkania z rynku wtórnego jest zazwyczaj znacznie wyższy, aniżeli ten dotyczący lokalu z rynku pierwotnego. Bardzo często należy wymienić instalacje elektryczne, gazowe czy wodociągowe. Oprócz tego trzeba doliczyć koszt dotyczący demontażu starego wyposażenia oraz jego usunięcia.

• Kolejnym aspektem jest kondycja budynku, w jakim znajduje się nieruchomość. Jeśli jest to np. mieszkanie w wiekowej kamienicy, taki typ zabudowy może mieć znaczący wpływ na temperaturę panującą wewnątrz lokalu (tzw. zimne mieszkania), a także generować problemy związane z ogrzewaniem czy systemem wodociągów. Jeśli takowe wystąpią, planowane prace będą miały wpływ na podwyższenie comiesięcznego czynszu.

• Oprócz tego znaczącą wadą jest obowiązek płacenia wspomnianego podatku PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej zakupionej nieruchomości. Wyjątkiem jest zakup od firmy, która płaci podatek VAT od sprzedaży nieruchomości.  Jeśli z kolei kupujesz lokal przez pośrednika, licz się z koniecznością zapłacenia mu prowizji (suma równa 1,5-3% wartości transakcji).

• Warto również pamiętać o tym, że na starszych osiedlach, gdzie napotkać można np. wieżowce z wielkiej płyty, bardzo trudno jest znaleźć miejsce parkingowe. Wyjątkiem są oczywiście mieszkania, do których przynależą garaże, jednak występują one w zdecydowanej mniejszości.

Rynek wtórny – zalety

• Nie jest tajemnicą, że rynek wtórny ma również szereg zalet. Po pierwsze, w kontekście infrastruktury, mieszkania należące do rynku wtórnego są zazwyczaj znacznie lepiej usytuowane. Starsze osiedla mogą pochwalić się bliskością takich obiektów jak szkoły, przedszkola, żłobki, placówki pocztowe, parki, sklepy czy place zabaw. Poza tym warto zwrócić uwagę na komunikację miejską, która w przypadku rynku wtórnego jest o wiele lepiej rozwinięta.

• Bardzo dużą zaletą tego typu mieszkań jest to, że można je kupić „na już”. Nie trzeba czekać długich miesięcy czy lat, aż zostaną wykończone.

• Kolejnym plusem jest okolica, która raczej nie ulegnie już zmianie. Nowe osiedla mają niestety to do siebie, że ich wygląd bardzo dynamicznie się zmienia i trudno przewidzieć nadciągające metamorfozy.

• Ostatnią, bardzo istotną zaletą jest cena. Mieszkania z drugiej ręki są zazwyczaj tańsze, średnio jest to 5-10%. Dla przykładu: w pierwszym kwartale 2018 roku mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie były tańsze od tych z pierwotnego o 4%, a we Wrocławiu o 10%. Kupując mieszkanie z drugiej ręki, można także liczyć na negocjacje ceny, co dodatkowo prowadzi do obniżenia finalnej kwoty.

Rynek pierwotny – wady

• Rynek pierwotny bardzo często oznacza ograniczony wybór nieruchomości, ponieważ wiele lokali jest sprzedawanych, zanim budynek w ogóle powstanie. Oznacza to zatem, że trzeba się spieszyć, aby trafić mieszkanie o najlepszym rozkładzie i usytuowane względem preferowanych stron świata. Warto także wziąć pod uwagę, że szybka decyzja o kupnie mieszkania wiąże się z długim oczekiwaniem na nie – nawet kilka lat.

• Kupno mieszkania na rynku pierwotnym zawsze wiąże się z częściowym ryzykiem. Nigdy nie ma się bowiem pewności, czy budowa zostanie ostatecznie dokończona. Zdarza się, że przez wzgląd na kwestie prawne czy finansowe finalizacja inwestycji przedłuża się o długie miesiące. Oprócz tego nigdy nie ma się pewności co do ostatecznego wyglądu mieszkania. Zdarza się bowiem, że ostateczny efekt znacznie odbiega od początkowych makiet i wizualizacji.

• Nieruchomości należące do rynku pierwotnego są położone zazwyczaj dalej od centrum. Niestety znalezienie nowego mieszkania w centrum jest bardzo trudne, a jeśli nawet się uda, należy za nie zapłacić niebotyczną kwotę. Oprócz tego nieużywane nowe lokale są zazwyczaj droższe, aniżeli te pochodzące z rynku wtórnego.

• Kupując mieszkanie pochodzące z rynku pierwotnego, należy liczyć się z tym, że przez pierwsze 2-3 lata w budynku będą odbywać się nieustające prace wykończeniowe. Sąsiedzi będą urządzać mieszkania od postaw, co łączy się z uciążliwym hałasem – zarówno w tygodniu, jak i w weekendy.

Rynek pierwotny – zalety

• Jedną z największych zalet mieszkań z rynku pierwotnego jest fakt, że można je zaprojektować od początku do końca wedle własnego gustu. Funkcjonalność, a także wszelkie wykończenia takie jak kolorystyka, faktury i wzory – wszystko to może być zgodne z upodobaniami i charakterem przyszłych domowników.

• Ogromnym plusem są nowoczesne i funkcjonalne rozwiązania stosowane przez deweloperów. Nowe bloki wyposażone są w nowoczesne i bezawaryjne windy, komórki lokatorskie, a także podziemne miejsca parkingowe/garażowe. Te ostatnie są ogromną zaletą na dużych miejskich osiedlach, gdzie miejsc parkingowych zawsze brakuje.

• W kontekście przyszłego życia i związanych z nim opłat ważne są koszty utrzymania mieszkania. Nowe mieszkania oferują zwykle niższy czynsz (bo nie obciążają go składki na fundusz remontowy) i jednocześnie niższe rachunki, ponieważ innowacyjna izolacja cieplna obniża zużycie ogrzewania. Oprócz tego deweloper ma obowiązek udzielić gwarancji na 5 lat na wybudowane lokale. To znacznie dłuższy okres niż rękojmia na rynku wtórnym.

• Wiele osób przywiązuje dużą wagę do tego, co widać z okien ich mieszkania. Zakup lokalu na rynku pierwotnym oznacza zazwyczaj sąsiedztwo nowych, designerskich budynków, ogrodów na dachu czy niebanalnych patio. Takie estetyczne rozwiązania cieszą oko i sprawiają, że mieszka się o wiele przyjemniej.

Rynek wtórny czy rynek pierwotny – który z nich wychodzi na prowadzenie? Tak naprawdę wszystko zależy od indywidualnych preferencji! Jeśli pragniesz nieco tańszego mieszkania „z duszą”, położonego w centrum miasta, wybierz rynek wtórny. Jeśli jednak marzy Ci się nowoczesny apartament gdzieś na peryferiach dużego miasta, lepiej zacząć poszukiwania od rynku pierwotnego. Najważniejsze jest bowiem określenie swoich potrzeb i dokładnie przeanalizowanie wszystkich „za” i „przeciw”. Życzymy powodzenia!