Wynajem mieszkania krok po kroku – porady dla najemcy

Wynajem mieszkania to sprawa, którą szczególnie interesujemy się latem. Wakacje są czasem wzmożonego ruchu na rynku nieruchomości. Rekrutacja na studia powoli dobiega końca, a dla tysięcy studentów oznacza to okres intensywnego poszukiwania mieszkań. Lato sprzyja także przeprowadzkom ze względu na urlopy, mniejsze obłożenie w pracy oraz dzień wydłużony o kilka godzin. Na co zwrócić uwagę przy wynajmie mieszkania, by uniknąć wplątania się w niekorzystną sytuację na cały rok lub jeszcze dłuższy okres? W poniższym poradniku przeprowadzę najemcę przez wynajem mieszkania krok po kroku, przedstawiając, jakie prawa i obowiązki przysługują obu stronom.

Wynajem mieszkania – czym jest najem?

W pierwszej kolejności należy wytłumaczyć, czym tak właściwie jest najem. Zgodnie z przepisami jest to umowa zawarta pomiędzy co najmniej dwoma stronami, która została uregulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego.

Jak każda umowa, także najem stanowi czynność prawną, która wprowadza pewne konsekwencje zarówno w sferze wynajmującego, jak i najemcy. Część z nich została uregulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego, a część zależy od dobrowolnych postanowień zawartych przez strony w umowie.

Na podstawie art. 659 § 1 kodeksu przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić w wyznaczonym terminie umówiony czynsz. Czynsz nie musi być obligatoryjnie określony w pieniądzach, mogą to być także inne świadczenia.

Przedmiotem umowy najmu nie jest więc przekazanie własności mieszkania, ale oddanie go do używania. Natomiast podstawowymi obowiązkami stron umowy – wynajmującego oraz najemcy – jest oddanie mieszkania do używania oraz zapłata czynszu w umówionym terminie oraz formie.

Wynajem mieszkania – kiedy pierwszy czynsz?

Zapłata czynszu za wynajem mieszkania stanowi nie tylko podstawowy obowiązek najemcy, ale także największy przywilej wynajmującego. Oznacza dla niego wynagrodzenie za oddanie swojej własności w używanie. Dlatego, choć nie do końca słusznie, dla wielu jest najważniejszą częścią wzajemnego zobowiązania stron.

Wiemy już, że zgodnie z postanowieniami kodeksowymi czynsz nie musi być płacony w środkach pieniężnych, ale także w świadczeniach o innym charakterze. Art. 669 stanowi, że należy uiścić jego wartość w terminie wskazanym w umowie. Sytuacja komplikuje się, gdy strony nie wyznaczyły takiego terminu.

Wówczas czynsz należy zapłacić z góry:

• za cały miesiąc, jeśli najem trwa miesiąc lub krócej,
• miesięcznie, do 10 dnia każdego miesiąca, jeśli najem trwa dłużej niż miesiąc lub umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Pierwszeństwo wobec tych zasad mają jednak postanowienia umowy. Tzn. jeśli strony umówiły się, że czynsz będzie płacony do 15 dnia miesiąca, nie są zobowiązane wskazanymi w kodeksie terminami.

Co w sytuacji, gdy najemca spóźnia się z zapłatą czynszu?

Jeśli zwłoka nie przekracza dwóch okresów rozliczeniowych, nie grożą mu konsekwencje. Jeśli jednak czas ten się przedłuża, wynajmujący otrzymuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresów wypowiedzenia. Powinien jednak powiadomić najemcę o swoim zamiarze na piśmie, wyznaczając dodatkowy miesiąc na zapłatę długu.

Ponadto, gdy najemca zalega z czynszem za wynajem mieszkania krócej niż rok, wynajmujący ma ustawowe prawo zastawu na rzeczach należących do najemcy, które znajdują się w mieszkaniu.

Jakie są prawa wynajmującego mieszkanie?

Prawo do egzekwowania czynszu to jednak nie wszystko, ponieważ Kodeks cywilny przyznaje wynajmującemu także inne przywileje. Używanie rzeczy znajdujących się w mieszkaniu wiąże się z ich stopniowym niszczeniem. Ustawodawca przewidział takie sytuacje, stanowiąc w art. 662 § 1 i 2, że wynajmujący nie ma obowiązku naprawy rzeczy, które zostały zniszczone w wyniku okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności oraz że nie ma obowiązku ponosić drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem rzeczy. Dlatego na pytanie czy najemca musi pomalować mieszkanie po skończeniu najmu, należy odpowiedzieć, że musi, jeśli wymagają odmalowania.

Wynajmujący ma prawo oczekiwać od najemcy korzystania z mieszkania w sposób zgodny z umową oraz jego przeznaczeniem. W przeciwnym razie albo gdy najemca naraża mieszkanie na uszkodzenie lub wręcz utratę, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. To samo dotyczy przypadków, gdy najemca uporczywie i rażąco narusza porządek domowy lub czyni korzystanie z innych lokali budynku niemożliwym.

Po zakończeniu najmu wynajmujący ma także prawo domagać się od najemcy zwrotu mieszkania oraz znajdujących się w nich rzeczy w stanie niepogorszonym, tzn. takim, w jakim znajdowały się przy oddawaniu mieszkania w najem. Oznacza to także prawo do żądania przywrócenia stanu wyjściowego rzeczy, w razie np. jej ulepszenia.

Zgodnie z art. 685 Kodeksu cywilnego wynajmujący może podwyższyć czynsz najmu, pamiętając, że może to zrobić jedynie na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przywilejem wynajmującego jest także wyrażenie zgody lub sprzeciwienie się decyzji najemcy o oddaniu mieszkania w bezpłatne używanie lub podnajem.

Ubezpieczenie od zniszczeń lokatorów – jak się zabezpieczyć?

Jeśli wynajmujący szczególnie obawia się o stan mieszkania oraz jego wyposażenia oddawanego w najem, rozwiązaniem może być zakup polisy. W ten sposób może po pierwsze – liczyć na finansową pomoc ubezpieczyciela zanim wyegzekwuje odszkodowanie od najemcy, a po drugie – liczyć na jakąkolwiek pomoc finansową w razie gdyby niemożliwym było pociągnięcie najemcy do odpowiedzialności (np. w razie szkód wyrządzonych przypadkiem losowym).

Wybierając polisę, należy wziąć pod uwagę nie tylko jej cenę, ale przede wszystkim zakres ochrony (tzn. które elementy mieszkania będą chronione) oraz rodzaj zagrożenia (np. włamanie, pożar, zalanie, wandalizm itp.).

Zawsze jednak warto domagać się swoich praw, a więc dochodzić winy bezpośrednich sprawców. Dlatego ubezpieczenie powinno stanowić jedynie dodatkowe zabezpieczenie pełnej ochrony gwarantowanej przez ustawę oraz postanowienia umowy.

Jakie są prawa najemcy mieszkania?

Podstawowym prawem najemcy jest możliwość korzystania z mieszkania przez czas trwania umowy. W związku z tym ma prawo domagać się wydania go w stanie zdatnym do umówionego użytku, a także utrzymywania go w tej kondycji przez czas trwania najmu. Najemca może także wyznaczyć wynajmującemu czas na naprawę rzeczy, jeśli jej obecny stan nie nadaje się do użytku. Natomiast w razie braku reakcji samemu dokonać naprawy, obciążając jej kosztem wynajmującego.

Ponadto, jeśli wady ograniczają możliwość korzystania z lokalu, najemca może domagać się obniżenia czynszu do czasu ich usunięcia. Najemca może nawet wypowiedzieć umowę najmu, jeśli nie wiedział o takich wadach w chwili przejmowania mieszkania, a wynajmujący nie usunął ich pomimo zawiadomień. Natomiast jeśli wady mieszkania zagrażają życiu najemcy, może on wypowiedzieć umowę nawet wówczas, gdy wiedział o tych wadach przy odbieraniu lokalu.

Najemca nie jest jedyną osobą odpowiedzialną za zapłatę czynszu i innych opłat związanych z najmem, ponieważ ustawa przewiduje, że do zapłaty zobowiązane są solidarnie wszystkie pełnoletnie osoby zamieszkujące lokal.

Wynajem mieszkania – umowa

Co do zasady umowa najmu mieszkania nie musi być spisana, by wywierać skutki prawne. Jeśli jednak najem dotyczy okresu dłuższego niż rok, umowa powinna być zawarta na piśmie. W przeciwnym razie poczytuje się ją jako zawartą na czas nieoznaczony.

Ponadto, bezpieczna umowa wynajmu mieszkania zawarta na piśmie stanowi silny środek dowodowy potwierdzający prawa oraz obowiązki wynajmującego oraz najemcy wynikające ze wzajemnych postanowień. W przypadku braku spisanej umowy zdecydowanie trudniejsze, a niekiedy wręcz niemożliwe, jest dochodzenie roszczeń przed sądem lub innymi instytucjami.

Umowa stanowi to miejsce, w którym strony mogą uzgodnić wszelkie kwestie związane z najmem mieszkania, które ustawa pozostawia do ich dyspozycji, np. termin najmu, wysokość i termin zapłaty czynszu, wysokość kaucji, możliwość wypowiedzenia umowy przed terminem itp.

W szczególności warto zwrócić uwagę na postanowienia dotyczące rozwiązania umowy, by uniknąć konieczności dostosowywania się do ustawowego rygoru.