Wojna o mikromieszkania - co warto wiedzieć o mikroapartamentach

Kwestia budowy tzw. mikroapartamentów o powierzchni zaledwie kilkunastu metrów wciąż wywołuje kontrowersje. Mikroapartament to stosunkowo nowe określenie bardzo małych mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 20 mkw. Termin brzmi atrakcyjnie, choć kryje wewnętrzną sprzeczność. W końcu apartament z definicji jest mieszkaniem wielopokojowym, o wyraźnie wyższym niż przeciętny standardzie.

Niewielkie lokale budowano oczywiście już wcześniej, większość przedwojennych mieszkań robotniczych miała tylko jedno pomieszczenie. Także w wielorodzinnych budynkach z lat 70. XX wieku można trafić na niewielkie kawalerki. Ale obowiązujące od 2002 roku warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, określają m.in. minimalną powierzchnię lokalu mieszkalnego. Zgodnie z tymi przepisami, najmniejsza dopuszczalna powierzchnia pokoju w kawalerce to 16 mkw., do tego doliczyć trzeba korytarz z aneksem kuchennym i łazienkę. Powierzchnia minimalna nie jest określona wprost, ale żeby spełnić wszystkie warunki, musi przekraczać 24 mkw. Wymóg ten dotyczy nowo budowanych obiektów.

Ciasne, ale własne

Obowiązujące normy miały chronić mieszkańców miast przed życiem w niefunkcjonalnych, niewygodnych klitkach. Tymczasem jednak okazuje się, że właśnie bardzo małe mieszkania są poszukiwane przez kupujących. Wiele ofert błyskawicznie znika z portali ogłoszeniowych. Decyduje o tym – rzecz jasna – cena. Choć koszt jednego mkw. z zasady jest większy niż w lokalu o dużym metrażu, ostateczna suma zawsze wypada atrakcyjnie. Na kawalerkę decydują się więc osoby o małej zdolności kredytowej i unikające ryzyka związanego z wieloletnim spłacaniem rat. W dużych miastach wiele lokali kupowanych jest też jako inwestycja, z myślą o zyskownym wynajmie.

Zakup własnego ”m” staje się dla osób o małych dochodach trudniejszy wraz z zaostrzeniem warunków uzyskania kredytu. Zaledwie dekadę temu można było wziąć pożyczkę przy zerowym wkładzie własnym. Od 2014 roku ta wartość rośnie rocznie o 5 punktów procentowych, a więc w 2017 roku powinna ostatecznie wynieść 20 proc. ceny zakupu lokalu. Wysokie koszty wynajmu sprawiają, że dla wielu osób posiadanie choćby najmniejszego mieszkania wydaje się atrakcyjne.

To nie mieszkania?

Już kilka lat temu deweloperzy przekuli oczekiwania klientów w rzeczywistość. Spółka Dolnośląskie Inwestycje S.A. przebudowała dawny Hotel Asystenta na bardzo nietypowy apartamentowiec Starter. Pokoje dawnego akademika podzielono. Największy lokal miał 27 mkw., najmniejszy zaledwie 12. Zgodnie z prawem nie można było ich formalnie uznać za niezależne mieszkania. Inwestor legalnie mógł je natomiast zaoferować jako lokale użytkowe. Pomysł najwyraźniej chwycił, bo wkrótce rozpoczęła się budowa kolejnego obiektu, tym razem prowadzona od zera.

Zgodnie z koncepcją pomysłodawców pokoje mają służyć przede wszystkim jako miejsce odpoczynku i sypialnie, wiele funkcji przejęły przestrzenie wspólne. Architekci z biura AP Szczepaniak zaprojektowali samoobsługową pralnię, rowerownię, miejsce na klub sportowy, kawiarnię.

Na profilu społecznościowym Startera można zaś zobaczyć m.in. filmy o składanych, wielofunkcyjnych meblach, dzięki którym aranżacja niewielkiej przestrzeni ma być łatwiejsza.

Przykład Wrocławia potwierdził potencjał tego rodzaju inwestycji, przynajmniej w dużych miastach. Dotyczy to przede wszystkim Warszawy, gdzie ceny nieruchomości są szczególnie wysokie. Wiosną 2017 roku ogłoszono też budowę podobnego obiektu w Lublinie. Najmniejsze kawalerki mają mieć zaledwie 12 mkw. i kosztować ok. 100 tys. zł.

Zmiany w prawie

Na przyszłość omawianego segmentu budownictwa wpłynie sytuacja prawna. Jesienią 2016 roku wiele emocji wzbudziła kwestia zniesienia limitów wielkości mieszkań. W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa rozważano likwidację tych ograniczeń. Jedną z konsekwencji mogło stać się zwiększenie liczby budowanych przez samorządy mieszkań socjalnych – przy jednoczesnym zmniejszeniu ich metrażu. Celem byłaby więc walka z mieszkaniowym kryzysem. W końcu według obowiązujących w UE norm Polska zajmuje niechlubnie wysokie miejsce w rankingu przeludnienia mieszkaniowego. Co prawda statystycznie gorzej jest w Rumunii czy Bułgarii, ale to żadne pocieszenie.

Plany ministerstwa wywołały jednak wiele krytycznych komentarzy. Wskazywano, że efektem będzie budowa zbyt ciasnych lokali i obniżenie warunków życia uboższych rodzin. W tej sytuacji w grudniu 2016 rząd wycofał się z zapowiadanych zmian. Formalnie mieszkaniami będzie więc można nazywać tylko odpowiednio duże lokale. Zapowiadana nowelizacja ustawy ma określić limit powierzchni na 25 mkw.

Co więcej, w maju 2017 zapowiedziano walkę z praktykami deweloperów. Tomasz Żuchowski, wiceminister Infrastruktury i Budownictwa wysłał do samorządów miast pismo skłaniające do kontrolowania ofert i przeciwdziałania takim praktykom, jak oferowanie niespełniających norm mieszkań w charakterze użytkowym, czy dzielenie domów jednorodzinnych.

Małe mieszkania w trendach

Mikromieszkania to wciąż margines deweloperskiej działalności, ich liczba jest niewielka. Zainteresowanie nabywców sugeruje jednak, że w przyszłości może wyraźnie wzrosnąć. Sytuację w długiej perspektywie mogłaby zmienić budowa mieszkań na wynajem i zmiana nastawienia inwestorów. Póki jednak celem będzie zakup własnego ”m”, potrzebne będą mieszkania możliwie najtańsze. Węzeł gordyjski problemu mieszkaniowego w Polsce opisał niedawno Filip Springer w książce ”13 pięter”. Ta lektura pomaga zrozumieć fenomen mikroapartamentów.

Treść artykułu pojawiła się w serwisie dzięki uprzejmości dom.wp.pl. Autor tekstu: Krzysztof Zięba