Sprzedaż mieszkania krok po kroku – praktyczny poradnik na 2020 rok

Jak wycenić mieszkanie?

Wycena mieszkania stanowi pierwszy i najważniejszy punkt procesu jego sprzedaży, ponieważ prawidłowo określona cena ma decydujące znaczenie dla satysfakcji z transakcji. Wyznaczenie wartości mieszkania na oko lub kierowanie się tylko własnym wyobrażeniem ma zgubne konsekwencje dla sukcesu jej finalizacji. Dlatego kieruj się obiektywnymi kryteriami.

W pierwszej kolejności dokładnie opisz swoje mieszkanie. Określ liczbę pokoi, metraż, wyposażenie oraz stan mieszkania. Weź pod uwagę, kiedy zostało oddane do użytkowania i czy od tego czasu przeprowadzałeś remont lub w inny sposób podniosłeś jego wartość. Ważnym czynnikiem jest także lokalizacja nieruchomości, w której znajduje się Twój lokal – bliskość punktów komunikacyjnych, rozrywkowych, rekreacyjnych, szkół, przedszkoli. Podnieś cenę, jeśli wraz z lokalem sprzedajesz przynależącą do niego komórkę lub miejsce parkingowe.

Następnie na podstawie zgromadzonych informacji spróbuj określić cenę mieszkania poprzez porównanie do podobnych nieruchomości oferowanych na sprzedaż. W ten sposób zyskasz wiedzę na temat aktualnych stawek rynkowych.

Jeśli jednak dysponujesz dodatkową gotówką, najlepszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który precyzyjnie i rzetelnie określi wartość nieruchomości. W ten sposób oszczędzisz sporo czasu, unikając samodzielnego borykania się z wyceną mieszkania oraz pozbędziesz się wątpliwości co do jego rzeczywistej wartości.

Weź także pod uwagę koszt wystawienia nieruchomości w serwisie aukcyjnym lub na platformie ogłoszeniowej. Jeśli zależy Ci na czasie, powinieneś przeznaczyć także pewną kwotę na promocję oraz wyróżnienie oferty.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania w 2020 roku?

Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie w 2020 roku, przede wszystkim musisz być do tego uprawniony. Niepodważalnym dowodem Twoich praw będą odpowiednie dokumenty, jednak ich rodzaj zależy od Twojego statusu jako właściciela oraz od samej nieruchomości.

Jeśli mieszkanie stanowi odrębną nieruchomość, będziesz potrzebować:

• dokumentu, który potwierdza nabycie przez Ciebie mieszkania – czyli tytuł prawny do lokalu, może być to wypis aktu notarialnego albo postanowienie sądu,
• jeśli nabyłeś mieszkanie w drodze dziedziczenia – tytuł prawny do lokalu oraz postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub wypis aktu poświadczenia dziedziczenia,
• jeśli pozostajesz w związku małżeńskim i jesteś związany umownym ustrojem majątkowym – wypis aktu notarialnego, który dokumentuje tę umowę,
• jeśli Twoje mieszkanie jest obciążone hipoteką – oświadczenie wierzyciela hipotecznego o wysokości zadłużenia, terminie i warunkach zwolnienia z hipoteki lub o zgodzie na wykreślenie hipoteki,
• zaświadczenie o liczbie lub braku zameldowanych lokatorów,
• w przypadku położenia mieszkania poza terenem Warszawy – zaświadczenie o rewitalizacji, czyli zaświadczenie z urzędu gminy, że nieruchomość nie leży w Specjalnej Strefie Rewitalizacyjnej lub na obszarze rewitalizacji.

Ze względu na rozpoczęcie obowiązywania Ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów w 2019 r., dokumentacja powinna dodatkowo zawierać zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, po które należy zgłosić się do urzędu gminy lub dzielnicy.

Natomiast jeśli Twoje mieszkanie ma status lokalu spółdzielczego, do którego przysługuje Ci spółdzielcze prawo własnościowe, musisz potwierdzić to prawo zaświadczeniem wydanym przez Twoją spółdzielnię. Dla pomyślnego przeprowadzenia transakcji oraz ważności zawartej umowy notariusz stwierdza prawidłowość przedłożonych dokumentów.

Sprzedaż mieszkania – formalności w 2020 roku

Zebranie niezbędnej dokumentacji nie oznacza końca formalności związanych ze sprzedażą mieszkania w 2020 roku.

Kolejnym krokiem jest sporządzenie umowy sprzedaży, do której musisz zebrać niezbędne dane.

Do sporządzenia umowy sprzedaży mieszkania przygotuj:

• imiona i nazwiska stron, imiona rodziców, numery PESEL, informacje o aktualnym miejscu zamieszkania, a także numer i termin ważności dowodu osobistego,
• informacje o stanie cywilnym stron oraz o obowiązujących ich umowach majątkowych małżeńskich,
• informacje o sposobie i terminie zapłaty ceny, a także o jej wysokości,
• informacje o sposobie i terminie przekazania mieszkania nabywcy.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Na etapie przygotowywania wszelkich formalności związanych ze sprzedażą mieszkania warto zabezpieczyć swój interes umową przedwstępną, która stanowi gwarancję zawarcia w przyszłości właściwej umowy. Jako sprzedający możesz zażyczyć sobie także zaliczki jako potwierdzenia intencji kupującego.

Umowa przedwstępna powinna zawierać:

• dane stron,
• datę i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej oraz planowaną datę zawarcia umowy właściwej sprzedaży mieszkania,
• opis nieruchomości,
• informacje o wpłaconej zaliczce (jeśli strony się na nią umówią).

Umowa sprzedaży mieszkania

Umowa sprzedaży różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim większym formalizmem. Do jej stworzenia potrzebna jest obecność oraz podpis notariusza. Obszerniejsza jest także jej zawartość, na którą składają się:

• dane stron,
• data i miejsce zawarcia umowy sprzedaży mieszkania,
• opis nieruchomości,
• jeśli sprzedaż dotyczy mieszkania z hipoteką – informacja o ilości pieniędzy, jaką kupujący ma przekazać sprzedającemu, a jaką jego bankowi,
• sposób przekazania zapłaty,
• wniosek o zmianę danych w księdze wieczystej,
• oświadczenie o poddaniu się przez kupującego egzekucji, gdyby nie zapłacił za nabytą nieruchomość,
• informacje o wyposażeniu mieszkania, które sprzedający przekazuje wraz z nim na sprzedaż,
• datę opuszczenia lokalu oraz opróżnienia mieszkania,
• załączniki.

Jaki podatek od sprzedaży mieszkania obowiązuje w 2020 roku?

Sprzedaż nieruchomości, a także jej części wiąże się z powstaniem po stronie zbywcy obowiązku podatkowego. O konieczności zapłaty podatku decyduje jednak kilka czynników.

Podatek od sprzedaży zakupionego mieszkania

W przypadku sprzedaży zakupionego mieszkania, należy uwzględnić tę czynność w rozliczeniu podatkowym, tylko gdy od zakupu mieszkania do jego sprzedaży nie minęło 5 lat. Ten termin liczy się jednak w latach podatkowych, a nie kalendarzowych.

Należny podatek oblicza się na podstawie stawki podatkowej wynoszącej 19%, którą należy pomnożyć przez kwotę dochodu (a więc różnicę między ceną nabycia a zbycia lokalu).

Na zwolnienie z podatku mogą liczyć osoby, które skorzystają z tzw. ulgi podatkowej. Przysługuje im ona, jeśli w przeciągu 3 lat od zbycia nieruchomości przeznaczą uzyskane z tej transakcji pieniądze na realizację własnych celów mieszkaniowych, które obejmują m.in. nabycie nowego mieszkania lub domu, wydatki poniesione na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont.