Księgi wieczyste – odpowiadamy na 7 najważniejszych pytań

Księgi wieczyste to dokumenty, z którymi na pewno się zetkniesz, jeśli planujesz kupić mieszkanie lub dom. Zanim to zrobisz, wstrzymaj się z podpisaniem umowy oraz wpłaceniem pierwszej raty. Najpierw dokładnie zapoznaj się z księgą wieczystą nieruchomości. Ale czy wiesz, co to za dokument i jak z niego korzystać? W poniższym artykule znajdziesz odpowiedzi na 7 najważniejszych pytań związanych z księgami wieczystymi.

1. Co to jest księga wieczysta?

Konstrukcję, zadania oraz zasady związane z funkcjonowaniem ksiąg wieczystych w polskim systemie prawnym zawiera Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z treścią zawartych w niej przepisów księga wieczysta to rejestr publiczny prowadzony w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Określa szereg praktycznych informacji, takich jak m.in.:

• kto jest właścicielem nieruchomości?
• kto ma prawa do nieruchomości?
• czy nieruchomość obciążają jakieś ograniczenia, np. hipoteka?

Księgi wieczyste zakłada się dla każdej nowej nieruchomości, a także w przypadku, gdy stare księgi zostały zagubione lub zniszczone. Księga wieczysta jest nierozerwalnie związana z nieruchomością, co oznacza, że zmiana właściciela nie wymaga konieczności tworzenia nowej księgi, a jedynie dokonania korekty informacji w niej zawartych (tj. dokonania nowego wpisu).

W praktyce obowiązek dokonania wpisu do księgi wieczystej dotyczy trzech podmiotów, tj.:

• dotychczasowego właściciela,
• nowego właściciela, np. nabywcy,
• notariusza, np. przy sporządzaniu aktu notarialnego nieruchomości (gdy ustanawia się nowe prawo własności nieruchomości).

W odniesieniu do ksiąg wieczystych funkcjonują trzy zasady, tj.:

• zasada publicznego dostępu, która umożliwia dokonanie wglądu do księgi wieczystej (zazwyczaj) każdemu zainteresowanemu (w związku z tym nie można powoływać się na nieznajomość informacji widniejących w księdze),
• zasada domniemania prawdziwości, która zakłada wiążącą fikcję prawną, że wpisy dokonane w księdze są prawdziwe, tzn. zgodne ze stanem prawnym nieruchomości,
• rękojmia wiary publicznej, która chroni nabywcę nieruchomości w przypadku nabycia jej od osoby figurującej w księdze jako właściciel, podczas gdy faktycznie nim nie jest.

2. Dlaczego księga wieczysta jest taka ważna?

Księga wieczysta stanowi dokument, z którym powinien zapoznać się każdy, kto planuje nabyć nieruchomości. Znajdują się w niej informacje, które mogą potwierdzić lub zaprzeczyć danym uzyskanym od sprzedawcy, np.:

• powierzchnia nieruchomości, jej adres oraz przeznaczenie,
• obciążenie nieruchomości prawami osób trzecich, np. hipoteką lub ograniczonymi prawami rzeczowymi,
• stan właścicielski nieruchomości, czyli kto jest jej właścicielem oraz czy tylko jednemu podmiotowi przysługuje jej własność.

3. Z czego składa się księga wieczysta?

Księga wieczysta składa się z czterech działów numerowanych cyframi rzymskimi (I, II, III i IV), w których zamieszcza się poszczególne wpisy.

• Dział I pełni typowo informacyjną funkcję, ponieważ informuje o położeniu nieruchomości, jej powierzchni, obecnych na niej zabudowaniach, a także jej przeznaczeniu (sposobie użytkowania).
• W dziale II znajdują się dane dotyczące kwestii własnościowych nieruchomości, a więc m.in. kto jest jej właścicielem, czy na nieruchomości istnieje współwłasność albo kto ma spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu.
• Dział III zawiera spis ograniczonych praw rzeczowych istniejących na nieruchomości, a także obciążających ją roszczeń.
• Natomiast dział IV to miejsce, w którym znajdują się wpisy dotyczące hipotek.

Obok wpisów w księgach wieczystych mogą znajdować się także wzmianki opatrzone numerkami. Nie należy ich lekceważyć, ponieważ udzielają informacji, że złożono wniosek o zmianę istniejących zapisów w księdze, który jeszcze nie został rozpatrzony. Tym samym w niedługim czasie dane tam zawarte mogą ulec zmianie (lecz nie muszą, w przypadku negatywnego rozpatrzenia wniosku przez sąd).

Przy każdej księdze wieczystej prowadzone są zbiory dokumentów nazywane jej aktami. Zawierają wnioski oraz pisma, na których postawie sąd dokonał poszczególnych wpisów. Jednak w przeciwieństwie do ksiąg wieczystych akta nie są udostępniane każdemu, a jedynie tym podmiotom, które mogą udowodnić swój interes prawny związany z nieruchomością.

4. Gdzie znaleźć tradycyjne a gdzie elektroniczne księgi wieczyste?

Tradycyjnie księgi wieczyste były prowadzone dosłownie w postaci ksiąg. W dobie cyfryzacji dostrzeżono jednak ogromne zalety w przeniesieniu opasłych archiwów do internetu. Dlatego dzisiaj łatwo możemy zapoznać się z informacjami na temat wybranej nieruchomości za pośrednictwem sieci.

Elektroniczne księgi wieczyste są udostępniane na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy wpisać numer księgi w wyznaczonym miejscu i przejść do przeglądania wpisów. Wszystkie nowe księgi wieczyste są zakładane w bazie cyfrowej. Jednak niektóre, najczęściej stare księgi, zwłaszcza te prowadzone przez sądy rejonowe w mniejszych miejscowościach, wciąż funkcjonują w tradycyjnej, papierowej formie.

5. Jak znaleźć numer księgi wieczystej?

Elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych to świetne rozwiązanie, gdy znasz numer konkretnej księgi. Co jednak, gdy Twoje wiadomości ograniczają się jedynie do adresu lub numeru działki?

W tym przypadku istnieją dwa rozwiązania. Numer księgi wieczystej można uzyskać w sposób formalny, tj. drogą urzędniczą albo posiłkując się dostępną w internecie wyszukiwarką.

Droga formalna polega na złożeniu wniosku o pozyskanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów w Wydziale Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego. Można także złożyć wniosek o pozyskanie numeru księgi wieczystej w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości.

Wadą formalnych sposobów ustalenia numeru księgi wieczystej jest jednak konieczność wykazania interesu prawnego. A to, czy interes zostanie oceniony jako wystarczający, jest uznaniową decyzją urzędnika. W tym przypadku jesteś więc zdany na jego wolę.

Druga metoda polega na skorzystaniu z wyszukiwarki dostępnej na stronie internetowej ksiegiwieczyste.pl, która odszuka pożądaną księgę wieczystą po numerze działki albo jej adresie. Ta metoda wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty, ale przyspiesza proces ustalania numeru księgi.

Określenie numeru księgi wieczystej pozwoli Ci także uporać się z pytaniem, jak znaleźć właściciela działki, ponieważ dział I księgi wieczystej zawiera informacje m.in. o jej właścicielach.

6. Jak uzyskać odpis z księgi wieczystej?

Jeśli potrzebujesz odpisu, wyciągu albo zaświadczenia z księgi wieczystej, masz dwie możliwości:

1. uzyskać potrzebne dokumenty bezpośrednio w centrali albo oddziale Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) lub listownie,
2. uzyskać dokumenty drogą internetową.

Pierwsza metoda wymaga pobrania oraz wypełnienia wniosku o wydanie odpisu, wyciągu albo zaświadczenia z księgi wieczystej (można go także dostać w Centrali oraz oddziałach CIKW). Do wniosku należy załączyć dowód potwierdzający dokonanie opłaty za wydanie dokumentu i taki plik złożyć w Centrali lub oddziałach CIKW albo przesłać pocztą.

Droga internetowa odbywa się za pośrednictwem strony Ministerstwa Sprawiedliwości. Należy wybrać usługę „składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych”, wpisać numer księgi wieczystej oraz wybrać rodzaj pożądanego dokumentu (odpis zwykły, odpis zupełny, wyciąg lub zaświadczenie), a także sposób jego dostarczenia. Na koniec należy dokonać opłaty. Ceny za odpis różnią się w zależności od rodzaju dokumentu oraz wyboru metody jego dostarczenia.

Jeśli składasz wniosek przez internet oraz wybierasz opcję samodzielnego wydrukowania dokumentu, zapłacisz:

• za odpis zwykły księgi wieczystej — 20 zł,
• za odpis zupełny księgi wieczystej — 50 zł,
• za wyciąg z księgi wieczystej: z jednego działu księgi wieczystej — 5 zł, z dwóch działów — 10 zł, z trzech działów — 15 zł, z czterech działów — 20 zł,
• za zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej — 5 zł.

Natomiast jeśli składasz wniosek internetowo, w Centrali albo oddziale CIKW lub listownie i wybierasz opcję przesłania dokumentu pocztą, zapłacisz:

• za odpis zwykły księgi wieczystej — 30 zł,
• za odpis zupełny księgi wieczystej — 60 zł,
• za wyciąg z księgi wieczystej: z jednego działu — 15 zł, z dwóch działów — 20 zł, z trzech działów — 25 zł, z czterech działów — 30 zł,
• za zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej — 10 zł.

Dokument jest wydawany natychmiast w przypadku złożenia wniosku w Centrali lub oddziałach CIKW albo przez internet, a w terminie do 30 dni w przypadku wysłania wniosku listownie.

7. Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?

Opłaty pobierane za wpis do księgi wieczystej mają charakter stałych opłat sądowych, w związku z czym zostały uregulowane w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Ustawa dzieli opłaty za dokonanie wpisu do księgi wieczystej na trzy grupy, w zależności od charakteru wpisów.

1. Pierwsza grupa to opłaty w wysokości 200 złotych, które są pobierane za wpisy dotyczące:

• własności,
• użytkowania wieczystego,
• ograniczonych praw rzeczowych.

Jednak gdy wpis dotyczy tylko udziału w prawie (np. współwłasności), pobiera się opłatę proporcjonalną do wielkości udziału.

2. Druga grupa to opłaty w wysokości 150 złotych, które są pobierane za wpisy dotyczące:

• własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku, zniesienia współwłasności,
• własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które nabyto w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami,
• własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha,
• prawa lub praw osobistych i roszczeń,
• zmiany lub zmian treści praw rzeczowych.

3. Trzecia grupa to opłaty w wysokości 100 złotych, które są pobierane za wpisy dotyczące:

• założenia księgi wieczystej,
• połączenia nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona,
• odłączenia nieruchomości lub jej części,
• sprostowania działu I-O (czyli poddziału działu I, który zawiera informacje o oznaczeniu nieruchomości),
• ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.