Prawnik radzi: koniec użytkowania wieczystego, czyli wielkie uwłaszczenie

Podpis prezydenta pod ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów potwierdził to, o czym mówiło się już od lat. Od 1 stycznia 2019 r. właściciele mieszkań w blokach oraz domów jednorodzinnych wybudowanych na terenach oddanych w użytkowanie wieczyste w końcu stali się ich właścicielami. Na czym polega użytkowanie wieczyste i jak zmieniła się sytuacja mieszkańców wraz z nadejściem nowego roku?

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności oraz ograniczonych praw rzeczowych (użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i hipoteka). Jego istota polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego osobie fizycznej lub prawnej na okres 99 lat. Jedynie w szczególnych wypadkach uzasadnionych celem gospodarczym możliwe jest oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na krótszy okres (ale nie krótszy niż 40 lat).

Użytkowanie wieczyste pośredniczy pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Podlega dziedziczeniu, a użytkownik wieczysty może je dodatkowo sprzedać, obciążać oraz rozporządzać w inny sposób. Dotyczy jednak samego gruntu, a nie wzniesionych na nim budynków. Użytkownicy pozostają więc właścicielami swoich domów i mieszkań, ale nie działki.

Taka specyficzna konstrukcja jest charakterystyczna dla polskiego prawa rzeczowego, które rozwijało się pod wpływami ideologii socjalistycznej. Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone mocą Ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach jako gwarancja, że nieruchomości gruntowe w miastach pozostaną własnością państwową. Obecnie regulują je przepisy II części Kodeksu cywilnego, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz najnowszej ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności.

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste obarczone jest obowiązkiem uiszczenia dwóch rodzajów opłat: pierwszej (jednorazowej) oraz rocznych (cyklicznych). Ich wysokość wyznacza się na podstawie ceny nieruchomości. W przypadku pierwszej opłaty stawka wynosi 15-25% tej wartości, natomiast wysokość stawek opłat rocznych zależy od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie. W przypadku gruntów oddanych na cele mieszkaniowe stawka ta wynosi 1% ich wartości.

Użytkowanie wieczyste to nie własność

Pomimo tego, że zarówno prawo własności, jak i użytkowanie wieczyste stanowią dwa rodzaje praw rzeczowych, to własność prezentuje zdecydowanie szerszy zakres oraz gwarantuje właścicielowi większą pewność władztwa nad rzeczą.

Przedmiotem prawa własności mogą być zarówno ruchomości, jak i nieruchomości, podczas gdy użytkowanie wieczyste ogranicza się jedynie do nieruchomości gruntowych należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Ponadto prawo własności nie podlega ograniczeniu czasowemu, w przeciwieństwie do użytkowania wieczystego, które ma swój termin. Wprawdzie można przedłużyć go na kolejny okres, jednak wiąże się to z koniecznością złożenia przez użytkownika stosownego wniosku. Wnioskodawca może jednak spotkać się z odmową jego przedłużenia ze względu na ważny interes społeczny.

Ograniczeniem dla prawa własności jest jedynie ustawa, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenia tego prawa. Użytkowanie wieczyste podlega natomiast dodatkowo postanowieniom umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W końcu prawo własności nie wymaga uiszczania żadnych opłat za rozporządzanie rzeczą.

Pierwsza próba uporania się z trójpodziałem praw rzeczowych

Funkcjonujące od 1 stycznia przepisy to nie pierwsze podejście do wygaszania instytucji użytkowania wieczystego. Już w 2005r. parlament uchwalił ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Szybko okazało się jednak, że przepisy nie są przystosowane do realiów.

Chodziło głównie o przepis dotyczący przekształcania gruntów będących lokalizacją budynków wielomieszkaniowych (przede wszystkim bloków). Do przekształcenia niezbędna była zgoda wszystkich właścicieli mieszkań, którzy posiadali udziały w prawie użytkowania wieczystego tego gruntu. Wystarczyło więc, by jeden udziałowiec odmówił uczestniczenia we wniosku, by zniweczyć plany wszystkich pozostałych i oddać sprawę do rozstrzygnięcia przez sąd. Taki stan rzeczy był rażąco niesprawiedliwy dla mieszkańców lokali w blokach i powodował przedłużenie całej procedury przekształcenia.

Co zmienia nowa procedura przekształcenia użytkowania wieczystego we własność?

Przede wszystkim uwłaszczenie gruntów oddanych pod użytkowanie wieczyste stało się faktem. Oznacza to, że zarówno właściciele mieszkań w budynkach wielomieszkaniowych (jeśli przynajmniej połowa lokali w bloku przeznaczona jest na cele mieszkalne), jak i domków jednorodzinnych w końcu uzyskają prawo własności nieruchomości gruntowej pod swoim mieszkaniem lub domem i to na równych zasadach.

Ciemną stroną nowelizacji jest natomiast obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej przez 20 lat od momentu uwłaszczenia. W praktyce oznacza to, że mieszkańcy przez kolejne 20 lat wciąż będą musieli uiszczać cykliczny rachunek w takiej samej kwocie, na jaką opiewała wartość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Zmieni się jedynie jej nazwa.

Całą wartość opłaty przekształceniowej można jednak zapłacić także za jednym razem. To rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla właścicieli nieruchomości położonych na gruntach Skarbu Państwa. Wówczas, jeśli zdecydują się uiścić całościową opłatę w pierwszym roku uwłaszczenia, mogą skorzystać z aż 60% bonifikaty. Z każdym rokiem jej wartość będzie jednak spadać o 10%. Natomiast jeśli właściciel nie otrzyma zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności do końca 2019 r., bonifikata będzie obowiązywać dla niego do lutego 2020 r.

Nowe przepisy wzmacniają pozycję mieszkańców

Prawo własności jest zdecydowanie silniejsze od prawa użytkowania wieczystego i nie wymaga odnawiania go po upływie kilkudziesięciu lat. Tegoroczne uwłaszczenie istotnie umocniło prawo około 2,5 miliona rodzin do ich domów i mieszkań. Ponadto za maksymalnie 20 lat zniknie obowiązek uiszczania opłat rocznych.