Budowa domu: od czego zacząć? Formalności krok po kroku

Od czego zacząć budowę domu w 2021 roku, aby sprostać wszelkim wymogom prawnym? Jakie dokumenty są potrzebne do budowy domu oraz jakie formalności musisz spełnić przy tym procesie? Poznaj przepisy regulujące tę kwestię i zobacz, jak wygląda budowa domu krok po kroku.

Od czego zacząć budowę domu w 2021 roku?

Jeśli zastanawiasz się, od czego zacząć budowę domu, zwróć się ku ustawie Prawo budowlane, a także kilku innym aktom normatywnym, m.in. ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W nich znajdziesz wszelkie przepisy, wymogi oraz obowiązki, które ciążą na Tobie jako osobie inicjującej budowę nowego obiektu. Pierwsze kroki przy budowie domu to także moment, w którym trzeba zapoznać się z poszczególnymi etapami tego procesu:

• Przygotowania formalne – czyli etap, w którym należy zgromadzić wszelkie dokumenty, zgody i pozwolenia, przygotować specyfikację budynku oraz projekt budowlany, a także wybrać odpowiednią działkę.

• I etap budowy domu, w którym następuje ogrodzenie działki, wytyczenie nieruchomości, wyrównanie powierzchni oraz przygotowanie fundamentów i piwnicy powstającego budynku.

• II etap budowy domu, który obejmuje wykonanie ścian zewnętrznych, stropów, schodów, a także elementów dachu – więźby, komina, pokrycia oraz okien dachowych.

• III etap budowy domu, który obejmuje przygotowanie instalacji elektrycznych, gazowych oraz wodno-kanalizacyjnych, a także wstawienia drzwi oraz wykonania stolarki okiennej.

• IV etap budowy domu, który obejmuje montaż urządzeń grzewczych oraz wykończenie wnętrza domu, czyli m.in. położenie podłóg, postawienie ścian działowych oraz położenie tynków.

• V etap budowy domu – czyli ostatni etap kończący budowę domu, w którym należy dopełnić ostatnich wymogów formalnych.

W tym artykule skupimy się na pierwszym i ostatnim etapie. Zobacz, co trzeba załatwić przed budową domu w 2021 roku, jeśli chodzi o wymagania formalne.

Budowa domu krok po kroku – formalności

Dwa etapy budowy domu – pierwszy i ostatni – składają się głównie z dopełniania formalności budowlanych. Część formalności przy budowie domu należy dopełnić jeszcze przed rozpoczęciem właściwych prac nad obiektem. Zacznij od dopełnienia tych głównych, które są kluczowe dla rozpoczęcia inwestycji oraz zajmują najwięcej czasu. Zobacz, jakie formalności przed budową domu należy spełnić krok po kroku.

Krok 1. Przygotuj wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni

Gdy wybrałeś już działkę, na której chcesz postawić dom, przed rozpoczęciem robót budowlanych udaj się do Wydziału Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta właściwego miejscowo ze względu na położenie nieruchomości w celu uzyskania wypisu i wyrysu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni.

Plan miejscowy zawiera informacje, w jaki sposób można korzystać z nieruchomości, w tym także wymogi stawianych na niej budynków, np. dopuszczalną wielkość obiektu i jego położenie na działce, liczbę obiektów, zasady dojazdu do nieruchomości. Jeśli wymagania planu odbiegają od Twojego projektu budowlanego na tyle, że nawet jego adaptacja im nie sprosta, to dobry moment, żeby zastanowić się nad inną działką. Dlatego przed jej zakupem warto zajrzeć do planu zagospodarowania przestrzeni.

Krok 2. Wystąp o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Nieruchomość może, ale nie musi być uwzględniona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzeni. W tym drugim przypadku, przed rozpoczęciem robót budowlanych należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Organem kompetentnym do wydania takiej decyzji jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinien zawierać informacje o:

• planowanej powierzchni zabudowy wraz z wyszczególnieniem powierzchni użytkowej, a także informacje o budynku (np. określenie liczby kondygnacji),

• przybliżonym zapotrzebowaniu na energię elektryczną, wodę, gaz, centralne ogrzewanie i inne media,

• sposobie odprowadzania ścieków oraz odpadów,

• sposobie odprowadzania wód opadowych,

• lokalizacji wjazdów na nieruchomość oraz dostępie do drogi publicznej,

• obecnym uzbrojeniu działki w media.

Wniosek powinien także zawierać podstawowe dane nieruchomości, w tym adres, numer działki ewidencyjnej i obrębu ewidencyjnego, a także podpis wnioskodawcy. Powinny się tam również znaleźć dane inwestora.

Do wniosku dołącz jako załączniki:

• pełnomocnictwo (jeśli korzystasz z usług pełnomocnika),

• kopię mapy zasadniczej lub mapy katastralnej,

• wyrys z mapy ewidencji gruntów, który ukazuje położenie działki oraz działek sąsiadujących,

• określenie (opisowe i rysunkowe) inwestycji,

• oświadczenie dostawców mediów o możliwości dostawy tych mediów do nieruchomości.

Krok 3. Przygotuj mapę zasadniczą do celów projektowych oraz projekt budowlany

Przed wyborem projektu budowlanego należy zlecić geodecie przygotowanie mapy zasadniczej do celów projektowych, na której trzeba zaznaczyć elementy z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jeśli chodzi o sam projekt budowlany, możesz zdecydować się albo na gotowy wzór albo zlecić architektowi stworzenie indywidualnego projektu. Pamiętaj jednak, by wszystkie jego dane odpowiadały wymogom zawartym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzeni lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Gotowe projekty zazwyczaj poddaje się adaptacji do wymogów wyżej wskazanych dokumentów. Czynność ta, którą wykonuje architekt, obejmuje stworzenie projektu zagospodarowania działki określającego położenie, obrys, układy budynku lub budynków, a także uzbrojenie działki, sposób dostawy mediów oraz odprowadzania ścieków i odpadów.

Krok 4. Wystąp o pozwolenie na budowę

Do budowy domu zazwyczaj niezbędne będzie pozwolenie na budowę. Aby je uzyskać, należy złożyć stosowny wniosek w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta właściwym ze względu na położenie nieruchomości, do którego trzeba dołączyć:

• projekt budowlany w 4 egzemplarzach,

• potwierdzenie uprawnień posiadanych przez projektantów (potwierdzeniem takim może być dokument od izby samorządu zawodowego właściwego dla danego fachu),

• oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

• decyzję o warunkach zabudowy, jeśli nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzeni.

Organ rozpatrujący wniosek zazwyczaj wydaje pozwolenie na budowę w ciągu miesiąca od złożenia wniosku. Pamiętaj, że pozwolenie jest ważne przez 3 lata – jeśli w tym terminie nie rozpoczniesz budowy, utraci swoją moc prawną.

Krok 5. Przygotuj dziennik budowy i zgłoś jej rozpoczęcie

Przepisy prawa budowlanego wymagają prowadzenia dziennika budowy. Ten obowiązek spoczywa na kierowniku budowy. Dziennik budowy ma charakter dokumentu urzędowego, w którym zapisuje się przebieg robót budowlanych, a także wszelkich zdarzeń i okoliczności zaistniałych w ich trakcie. Należy założyć go przed rozpoczęciem robót oraz przygotować jego dwie kopie – jedną z nich składa się w starostwie powiatowym.

Ponadto zanim ruszą roboty budowlane, należy zgłosić rozpoczęcie budowy do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego, kierując tam oświadczenie i zaświadczenie kierownika budowy. W tych dokumentach kierownik budowy potwierdza, że przyjął obowiązek kierowania budową oraz że jest wpisany na listę członków izby samorządu zawodowego. Oprócz tego w zgłoszeniu należy oszacować datę rozpoczęcia i zakończenia budowy.

Krok 6. Zakończenie prac budowlanych

Koniec budowy nie oznacza, że od razu możesz wprowadzić się do nowego budynku. Finalizacji wymagają jeszcze ostatnie formalności. W zależności od tego, czy chcesz wprowadzić się do wykończonego domu, czy też zostały w nim do dokończenia niektóre punkty projektu budowlanego (np. wykonanie ścian działowych), należy złożyć jeden z dwóch rodzajów dokumentów: zawiadomienie lub wniosek o pozwolenie na użytkowanie obiektu.

Oba dokumenty należy złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Do zawiadomienia i wniosku należy dołączyć:

• dziennik budowy,

• oświadczenie kierownika budowy o zgodności realizacji z projektem budowlanym,

• protokoły potwierdzające prawidłowe funkcjonowanie instalacji,

• kopie rysunków widniejących w projekcie budowlanym,

• oświadczenie geodety o zgodności między usytuowaniem budynku z projektem zagospodarowania działki,

• potwierdzenie odbioru przyłączy od podmiotów zarządzających sieciami przesyłowymi.

O tym, ile trwają formalności przed budową domu, decyduje kilka czynników, m.in. ilość pracy koniecznej do rozpatrzenia wniosku o pozwolenia na budowę instytucji, lokalizacja nieruchomości w małym lub dużym mieście, skompletowanie wszelkich niezbędnych dokumentów. Zazwyczaj na samo pozwolenie na budowę oczekuje się od 1 do nawet 3 miesięcy.

Dokumenty potrzebne do budowy domu w 2021 roku

Podsumowując, niezbędne dokumenty kompletowane przed budową domu można ująć w następującej liście:

• wypis i wyrys z Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzeni lub decyzja o warunkach zabudowy,

• mapa zasadnicza do celów projektowych,

• oświadczenie o możliwości przyłączenia do sieci,

• projekt budowlany,

• pozwolenie na budowę,

• dziennik budowy,

• oświadczenie kierownika budowy,

• zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych,

• zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych.

Od czego zacząć budowę domu? Rok 2021 nie przynosi w tej kwestii istotnych zmian, jednak zawsze warto uporządkować wiedzę, jeśli przymierzasz się do tak ważnej inwestycji.